赎回伦敦新地标，富力没从自己口袋掏钱
文/乐居财经 杨宏彬
大约在半年前，富力以一种近似“典当”的方式，将英国的发展项目交给了远东发展，获得了一笔资金，以弥补债务的缺口。
如今，“典当”的最后期限已经来到眼前，富力似乎并不想放掉这个项目，借钱也要将其赎回。
9月2日晚，富力地产（2777.HK）发布公告称，将向远东发展（00035.HK）回购R&F Properties VS （UK） Co．， Ltd．（下称“R&F”）全部股权，其中的期权代价为1.066亿英镑。
富力出售R&F的时间是3月15日。彼时，富力以9570.26万英镑的价格，将R&F全部股权出售予远东发展，同时双方约定，在交易完成后的6个月内，富力可以以期权代价将项目赎回，彼时定价与此次富力回购的期权代价一致。
不过根据富力2022年中报显示，其手头并不宽裕。截至2022年6月底，富力地产未来12个月内需到期偿还的债务有826.61亿元，同期其现金总额（包括受限制现金）仅为153.2亿元。
富力囊中羞涩，那回购的钱哪来呢？根据公告，富力将通过外部融资为期权代价提供资金。作为融资安排的一部分，富力可能将向融资方转让或质押R&F的全部股权，所以在期权回购完成后，R&F及其附属不一定并入富力合并报表。
富力认为，R&F所持有的项目Vauxhall Square是英国的地标项目，购回R&F能够保持其于发展项目的权益，可展示集团对增长及海外发展的承担，并为集团带来长期利益。
权宜之计
早在出售之时，富力就有回购R&F的征兆。
彼时，富力出售R&F的价格为9570.26万英镑，改价格由两部分组成，一部分为R&F的全部股价代价，价格仅为1英镑，另一部分为股东贷款9570.26万英镑。换言之，富力出售R&F仅为收回股东贷款。
而根据独立估值师Savills （UK） Limited给出的报告，截止2020年10月，R&F所持有的项目Vauxhall Square市场估值高达1.65亿英镑，就由价格来看，富力若是“放手”R&F，将少收约6929.74万英镑。
富力彼时也在公告中表示，公司将于出售时录得亏损约6884.5万英镑（相当于约7.03亿港元）。显然，放手并不明智之举。
而当时的富力，正面临着债券的到期。3月14日，富力地产对“16富力04”公司债进行展期。据悉，“16富力04”发行于2016年4月7日，发行规模19.5亿元，债券期限为6年期，票面利率6.7%，到期日为2022年 4月7日，目前债券余额19.5亿元。根据展期方案，该笔债券展期时间为一年，全额票息支付，但并无额外赔偿。
两个月内，富力地产还有一笔2016年8月25日非公开发行的“16富力06”公司债将在2022年5月16日到期，该笔债券发行规模 46亿元，债券余额9.95亿元，目前票面利率6.8%。“典当”R&F股权，或只是权宜之计。
不过，富力选择在这个时机行使回购权，价格是比较“划算”的，原因就在于汇率的波动。根据出售时汇率，回购的1.066亿英镑，相当于10.88亿港元，按照富力的出售价，回购约多出1090万英镑，1.11亿港元。远东此次也在公告中表示，回售将累计获得收益净额约1090万英镑。
但由于汇率的波动，回购时的1.066亿英镑，仅相当于9.67亿港元，比出售时的价格还要低1000万港元。
据了解，Vauxhall Square是富力在2017年时向CLS Holdings购得，作价1.5777亿英镑。这也是富力地产在伦敦投资的第二个开发项目。
Vauxhall Square的规划总建筑面积约13.3万平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。目前，主场地的发展项目尚未动工。
伦敦“进退”
今年以来，富力在伦敦项目上的操作不少，除了“典当”Vauxhall Square之外，其还在4月份将Instant Glory International Limited的50%股权卖给了中渝置地（01224． HK），作价26.6亿港元。
Instant Glory International Limited主要从事持有及开发英国伦敦物业Thames City，项目即Nine Elms Square（九榆广场），由富力地产与中渝置地各持股50%。项目地块于2017年由双方共同拍下。
出售Instant Glory International Limited，富力同样打了很大的折扣。截止2022年3月31日，未经审核综合资产净值约为5.773亿英镑（相当于约56.9亿港元）。按此计算，50%权益应占28.45亿港元。
而交易代价仅26.6亿港元，且已包括目标公司尚欠富力方销售贷款约16.5亿港元（约13.85亿人民币）。据此，该次交易目标公司50%的权益价仅10.1亿港元。富力地产相当于给张松桥打了3.55折。但这一次，富力没有回购权了。
2017年是富力布局伦敦的第一年。2017年3月，其以近6000万英镑拿下南伦敦雀巢总部大楼及附近地块为标志，吹响了进军英国伦敦房地产的号角。此后的一到两年内，富力地产多次在伦敦市场出手。
2017年4月，以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下伦敦一区的Vauxhall Square地块；次年1月其再次斥资35亿元人民币接手万达的One Nine Elms （伦敦ONE）综合发展项目。
由于One Nine Elms、Vauxhall Square、Nine Elms Square三宗地块紧密相邻，还被外界合称为“伦敦富力城”。
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