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揭秘：什么民宿才是投资人的最爱
民宿就是“像老百姓一样的生活”，其中的“宿”就是生活，所有的价值就在于有个性生活所体现出来的产品价值，或者需求、诉求。大家在Airbnb上选择民宿的时候，都尽量会选自己所期望的、有价值的东西，同时也会选择自己所感兴趣的产品、主人所独特的生活方式，或者与自己价值贴合的东西。
而从投资角度看，我们要明白我们投资的东西到底是什么?
去年我们花了很长时间，把云南、贵州、浙江、广西、江西大部分可以开民宿的地方都看了一下，同时也体验和住了很多民宿主人的产品。大家会发现有一个特点：目前大部分民宿，其实是换了一个方式的低配版的精品酒店或者宾馆，大部分在设计和居住体验上并没有带有独特个性和独立辨别符号的东西。
一个好的住宿产品装修标准的堆砌可能会在民宿里形成一个标准，相比雷同的设计标准，大家更在意非标准化的独特体验，给所谓的需求带来不同的满足感。
三个方面告诉你：民宿投资人投什么?
第一方面：避免像做一个精品酒店一样去投资民宿酒店
民宿从根本上讲，大部分都是业主自己持有的物业或空间，并按照自己的生活方式打造出来的招待客人的空间，经营是其中一项，但可能不是最重要的部分。
目前国内很多民宿，从理解上来看更像是变相的酒店开发和房地产开发。除了租地以外，还有人买土地来做民宿的。从整个民宿打造上也按照精品酒店的配置方式进行重资产的投入。所以对于前期资金密集投资的阶段，后期用普通住宿的方式进行成本的回收，这是一个在资本上很难去理解的事情。
很多项目很好，但是投资额度过高，后期回收投资周期过长，甚至要考虑淡旺季、民宿接待能力问题，所以最终会在算账的时候会出现一个很尴尬的问题，也就是说这个方式在财务上并不可行。
第二方面：从投资角度如何看待一个民宿，资金到底要投什么?
民宿不仅仅局限开在乡村或者城市近郊的，它一样可以开在城市的中间，它即能是城市的民宿，也可以是乡村的民宿。但它本意代表的是，不同民宿主人的生活方式所引导出来的产品观念和你的住宿体验。
从投资角度来看，我们更关注这些产品能够给需求带来什么样的体验，这种需求在体验上会引发什么样的裂变模式。
“房费+非房费”收入的综合体
大家都知道，有投资人投了“宛若故里”，宛若故里在不同的地方的“故里”含义是不同的，这就是我们非常强调民宿要有非常独特的产品个性和民宿主人的价值观念。
我们希望能拥有非常独特的住宿体验，在整个以住宿为体验的过程中能有一个非常好的场景空间，这个场景空间会连接到未来以住宿为体验基础上的，可以引导的关于度假、礼品、活动等相关的各种各样东西上。所以这样的标的物，从投资角度看，它不仅仅靠的是房费的回收，更多是一种以产品的形态空间、场景空间来形成的“房费+非房费”收入的综合体。
不同的产品要和地域文化相结合，但是，民宿，像民一样的生活，更多是民宿主人的价值观给体验者带来的不同需求的支撑。是不是和当地地域文化相符，这个事情不是很重要，更重要的是这个主人要呈现出一种怎样的生活态度给他的客人。
房费收入本身存在一个天花板
按照整个收益管理的特点来看，民宿有明显的季节性差别，同时也有周期上的差别，即淡季旺季、周末非周末的差别。收益管理角度来看民宿酒店中，现金流上能贡献的是基于，酒店管理方式在收益管理办法当中，所实施的跟评效、收益可以密切相关的有节奏的收益实施办法。
这部分相对所有的投资商来看，是有天花板的，因为房间数量是固定的，房间对应的需求在周期性的淡旺季影响下也是受到限制，所以房费收入本身存在一个天花板。
这个基础上，所以我们更多的希望能通过非房费收入来把整个基于民宿体验的东西给做起来，房费所提供的服务也能在产品上完善本身住宿的体验。
完善住宿体验和个性产品
有的民宿提供的早餐和SPA，及他的伴手礼等，极大丰富客人在民宿的独特体验。同时也是对房费之外有一个针对风险的平滑和补充，在此基础上又会增加更多可能性。这样的标的物对于民宿投资来说是一个更好的样本。所以在通常好的标的物中，房费+非房费就是一个相对丰富化又综合化的一个现金收入状态。
现金流的成本和费用来看，用非标的东西来换钱，但是我们也要用标准化的东西来控制成本和费用。在标准化的部分，我们希望能提高效率，并且通过有效的标准化来进行成本控制和费用控制，这样才会在收益公式当中产生利润。
投资角度来看，所有标准化的东西，我们更多地看同样的民宿在不同地域的可复制性。团队的运营效率，包括一些相关能源、能耗甚至包括布草，PA等所有能够带来的效率是否能在资源条件有限的前提下实现复制化、规模化效应。
第三方面：关于投资和民宿选址问题
很多人觉得选址很重要，从投资角度上没错，因为可以极大程度上规避风险。但不是说一定在最好的地段、最好的资源条件下的民宿就一定会成功?我想这个事情不是绝对的。
所以从投资角度来看，相比民宿的选址，我们更多的会去关注产品本身在需求方面的物理层面去做实现的可能。
我们看“墟里”民宿，墟里的位置从交通通达性上来讲，可能超出了很多所谓城市近郊民宿的概念，有些人会觉得选址有点问题。但是，本身产品的独特性会消除用房地产思维看产品的思维。比如丫丫非常喜欢“墟里”这个产品，她觉得开车5个小时去那个地方体验居住就不是障碍。
民宿从本质上来看，它区别于我们所谓的酒店和房地产开发的地理性因素对选址的影响。会是一个重要问题但不是一个绝对问题。“浮云牧场”是所有大家觉得不符合逻辑的地方去做了一个不错的产品，所以民宿的核心还是在于产品。
通过投资角度来看这个民宿产品好不好，首先要看开民宿的主人是不是喜欢这个地方，如果他喜欢这个地方，把他的喜欢换化成一种生活模式和产品，那这个东西自然会有喜欢和认同他的人来进行体验和居住。
投资前期，投资人特别注意的三个问题!
我们城市的酒店和标准的房地产开发则是完全不同的，除了这个三个问题，很有多都会引起我们的关注。这些问题在民宿投资，尤其是在前期做调研的时候会特别地去关注和了解。
第一个就是关于民宿在整个土地的物业和租赁过程中的手续是不是有足够的风险抵抗性，符合法律保护的要求。
目前大部分人的民宿土地都是以租赁的关系获取，多是农民的土地，这个里面极有可能在未来会有非常大的不确定性，土地纠纷会导致未来经营上出现问题。有个稳定安全的租赁环境、土地的合法使用协议非常重要。
第二个我们会非常重视团队。首先民宿主人是非常重要的，但是围绕民宿主人去做整体的支撑和运营的团队也是非常重要的。我们投的东西不会是一个孤品，它一定具有规模化和可复制性，所以强调标准化的东西去提高效率和控制成本的同时，我们又非常强调团队在过程中的稳定性，及团队的经验，对民宿产品的理解，其实也就是服务。
比如民宿主人对客人的笑，是一个很重要的问题，第一是会不会笑，第二是有没有亲和力，这是最基本的服务表像化的东西。主人的微笑很重要，同时和笑容匹配的一套民宿体系对需求而言也是不可少的。
第三个就是民宿合伙中，我们非常注重合伙人团队的股权结构和所谓的公司治理结构。从资本的可介入上看，我们希望在这个过程，股权结构和公司治理是相对简单的，利于未来的规模化及甚至未来的退出。
所以对于大量股权结构很复杂，甚至初期通过众筹拥有会很多股权上的股东，这对投资人来说是一个障碍，即这个在未来在用资本化角度考虑产品和规模化复制过程中，公司治理结构和股东结构的一个障碍。
东呈旗下有哪些酒店，哪些比较推荐？
东呈国际集团旗下有瑾程酒店、吾公馆、宜尚PLUS酒店、Madame Belly 蓓利夫人酒店、锋态度酒店等。瑾程、宜尚、锋态度值得推荐。
瑾程酒店
作为东呈国际旗下的中高端商务旗舰酒店，儒雅、 沉稳的风格贴合中高端消费人群追求生活品质的需求 。展馆内古筝 、琵琶 、品茶 、会友，告别喧嚣浮躁，回归内心的平静.。完美的诠释了瑾程的品牌宗旨：正心、 知礼 、见天下的意境。
吾公馆
吾公馆作为中国首家为商业领袖私人定制的公馆式精品酒店，每一家吾公馆酒店的主题都各不相同，并且采用私人定制,，彰显贵气。目前在建的吾公馆有四家，分别以城市旧物博物馆 、民间名表博物馆 、茶文化及摄影风格打造时下复古风流行，此次吾公馆的展馆内也是歌舞升平，旧唱片机和黄包车将观众的思绪瞬间带回了上世纪的老上海时代.。穿着复古旗袍的艳女朗们唱起了夜上海等一系列老歌，时光穿梭,，经典重现，老歌旋绕在耳，让人沉醉。
宜尚PLUS酒店
北欧风深受大众的喜爱，简约的线条设计，给人温馨舒适之感.。宜尚PLUS酒店便是采用了这种风格。让住客住在酒店里就像住在家里一样的温馨.。此次展馆将北欧咖啡馆作为主题元素，帅气的咖啡师现场拉花，制作香醇的咖啡，展示咖啡制作的全过程。
锋态度酒店
我们每个人都曾年轻过、 热血过、 也叛逆过,，那个爱玩、爱闹 、爱出锋头的你，在时光的消磨下，内心慢慢的归于平静。对于他们的桀骜不驯和才华横溢。也许你会时不时露出羡慕的眼神。踏进锋态度酒店展馆的那一刻，感觉自己那不羁放纵的灵魂开始躁动了起来.激情澎湃的现场摇滚乐将所有人的热情激活。
酒店个性化服务有哪些
可以考虑感官营销角度来入手。
视觉是人类最重要的感觉功能，从已知的研究结果来看，视觉系统提供给顾客的信息数量占到所有信息量中的80%。顾客利用视觉系统获取的对酒店有形物体的感知，往往是形成对酒店第一印象的最重要来源，而这一“印象”对酒店产品的定位和销售起到决定性作用。但同时，酒店行业目前的竞争现状是不同品牌的同类酒店相似程度高，酒店设计千篇一律，产品趋同化，缺乏新意和创意，造成酒店的品牌含金量低、酒店文化价值界限模糊的现象。这样的现状很容易造成顾客的视觉审美疲劳，也不利于酒店产品的销售，更无从谈起酒店的差异化竞争。因此，基于顾客视觉感官的需要，酒店的外观设计和产品研发应该从独特性和感受性角度着手，根据酒店的实际情况，在外环境和内环境两方面进行具体方案的构想、设计、再造和实施，使酒店在顾客心目中形成全方位的富有吸引力的感知和形象，促进销售任务的完成。
鼻子是人类最敏感的器官之一，也是同记忆和情感联系最密切的感官。气味拥有瞬时唤醒人深层次记忆的超凡能力，气味的运用是达成顾客感知体验最有效的方法。因此，嗅觉感官营销是目前感官营销系统中最被重视的一部分，嗅觉的大脑中枢与人类控制情绪的神经中枢紧密相连，能带给顾客最为深刻的感官体验。在酒店的经营中存在一种共识：在一个地方停留的最初10分钟，不管是好是坏，都会给顾客造成鲜明的印象。在最初的10 分钟里，在最核心的服务内容还来不及向顾客呈现之前，嗅觉产品的介入成为了酒店关注的焦点。
气味学专家一直认为，对于酒店来说，利用宜人的芳香触动顾客的嗅觉神经，以这种潜移默化的方式促成顾客积极的情绪体验和行为反应的方法，是一种巧妙的营销手段。目前，各个知名的酒店集团也都致力于开发符合自己品牌形象的个性化专属香味，希望将其作为区别于其他同行品牌的重要标志。酒店特色鲜明的“香味名片”，加强了酒店品牌的识别度，改善了酒店的空间环境，颠覆了日渐趋同的酒店设计、标准和服务，给顾客带来良好的情感体验。嗅觉营销增加了顾客的舒适度和满意度，并在潜意识里对香味产生了记忆与好感，增加了顾客对酒店的忠实度。
关于听觉的影响，大多数的酒店大堂都会播放轻柔的背景音乐，配合酒店的装潢设计和香气名片，营造立体的营销环境。但是，酒店在听觉感官营销方面的开发力度还不够深入，很少有酒店能够提供品牌专属化、产品定制式或者识别率较高的听觉产品。酒店产品设计和氛围的营造过程中如果能经过专门设计，加入合适的听觉刺激因素，顾客在体验产品时销售效果将倍增，顾客满意率也将大幅度提升。
关于触觉。酒店的建造材质和产品触感都会给顾客带来新奇和深刻的消费体验，触觉感受器皮肤也是分布人体表面最大的感受器官，酒店营销人员可以充分发挥想象力，通过触觉给客人留下深刻印象。有一些特殊材质建造的酒店，比如瑞典的冰旅馆是世界第一家全冰制造的旅馆，所用的门窗、桌椅、床榻、灯具，包括饮水的杯子都是冰制的，冰酒吧里的吧台、吧椅也都是冰制的，给客人留下了极其深刻的印象。再如，玻利维亚的盐旅馆，由内至外包括大部分家具全部由盐制成，包括床、桌、椅和台球桌等。旅馆的地上还铺着厚厚的一层盐，踩上去柔软舒适。盐旅馆的墙壁和柱子都是由盐块垒成，再用水粘合在一起。客人慕名入住后都会忍不住抚摸各种酒店设施，甚至伸出舌头到处舔一舔，看看酒店是否名副其实。大多数酒店的触觉感官营销则体现在酒店的客房产品上，表现形式也比较丰富。
很多高端酒店在采购布草时，会尽量选择高支数的全棉产品，希望细腻柔软的触感能帮助客人带来良好的睡眠。在睡眠产品的选择上，很多酒店都别出心裁备有各种材质的枕头，荞麦、丝绸、记忆棉、乳胶等等，让客人根据自己的喜好选择。浴室也是酒店触觉营销的重要场所，雨林花洒、按摩浴缸、各式浴盐、特色SPA 等，都从顾客的触觉体验角度为营销工作增添砝码，锁定了大量的客源。
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